Traitement fiscal des immeubles locatifs et commerciaux

Principes

L’autorité compétente calcule cette valeur fiscale sur la base de la valeur vénale. Dans le canton de Zurich, c’est l’Office communal des contributions qui effectue ce calcul. En fonction du canton, le calcul de la valeur fiscale repose soit sur une formule, soit sur une estimation.

Pour les immeubles locatifs ou commerciaux en revanche, seul le revenu locatif capitalisé est pris en considération comme valeur de rendement pour le calcul de l’impôt sur la fortune (ci-après « valeur déterminante pour l’impôt sur la fortune »). Les considérations qui suivent se rapportent exclusivement aux immeubles situés dans le canton de Zurich.

Définitions

Un immeuble locatif est un bien immobilier qui comprend plus d’un appartement et dans lequel les appartements individuels ne sont pas une propriété par étages. Un immeuble commercial est un bien immobilier dont le rendement provient principalement de son utilisation commerciale. Par exemple, une maison qui abrite essentiellement des magasins et / ou des bureaux et dont la part de logements est faible est considérée comme un immeuble commercial.

Valeur déterminante pour l’impôt sur la fortune

L’élément central de l’évaluation d’immeubles locatifs et commerciaux est le rendement brut annuel capitalisé à 7,05 %. La valeur intrinsèque n’est pas prise en considération. La formule applicable au calcul de la valeur déterminante pour l’impôt sur la fortune est la suivante : rendement déterminant pour la capitalisation × 100 / 7,05. La valeur déterminante pour l’impôt sur la fortune en matière d’immeubles locatifs et commerciaux est recalculée chaque année. Le taux de capitalisation de 7,05 % fixé par le Conseil d’État se compose du taux de base et d’un « supplément pour frais généraux » : le taux de base tient compte de la situation actuelle des taux d’intérêt et des intérêts escomptés dans le futur, alors que le supplément couvre les frais d’administration et d’exploitation ainsi que la constitution de réserves pour l’entretien du bien immobilier.

Le rendement brut annuel, charges (frais d’entretien, taxes, etc.) comprises, est constitué par la totalité des indemnités versées par les locataires. Si un magasin ou un appartement est utilisé par le propriétaire de l’immeuble, la valeur locative correspondante ou la valeur locative du bien qu’il utilise lui-même doit être ajoutée au rendement brut annuel. Par contre, les indemnités versées par les locataires pour les charges (eau chaude, chauffage, nettoyage de la cage d’escalier, etc.) ne contribuent pas au rendement déterminant et doivent donc être soustraites du rendement brut annuel. Il convient également de déduire du rendement brut annuel du bien immobilier les frais d’élimination des déchets, la redevance de réception radio et télévision et les taxes sur les eaux usées, l’eau et l’épuration des eaux usées.

Ces déductions faites, on obtient le rendement déterminant pour la capitalisation. À des fins de simplification, il est aussi possible de ne considérer que le loyer de base. Par loyer de base, on entend le loyer sans charges locatives.

Avec sa « fiche de calcul de la valeur déterminante pour l’impôt sur la fortune pour les immeubles locatifs et commerciaux » (Hilfsblatt zur Berechnung des Vermögenssteuerwertes bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern), l’Office des contributions de la ville de Zurich fournit un précieux instrument pour le calcul correct de la valeur déterminante pour l’impôt sur la fortune. La valeur de rendement calculée au moyen de cette fiche peut être arrondie au millier de francs inférieur.

Entretien du bien immobilier

Dans le canton de Zurich, il est possible de déduire un forfait de 20 % du rendement locatif brut annuel pour l’entretien courant de l’immeuble. Néanmoins, une exception est faite à ce principe pour les immeubles détenus dans la fortune privée dans le cas suivant : si l’immeuble est utilisé par des tiers à des fins principalement commerciales (ce qui signifie que plus de la moitié du total des loyers encaissés provient d’un usage commercial), seuls les frais effectifs sont déductibles du rendement.